四川绵阳江油鸿飞投资债券应收账款转让项目(1-3号)

信托定融项目 2022年08月15日 12:53 101 admin

【一】区域环境
江油市，四川省辖县级市，由绵阳市代管，位于四川盆地北部、成渝经济区北端。市境轮廓呈东北～西南走向的条形状，东西宽约 48.4 千米，南北长约 86.6 千米，面积 2719 平方千米。江油市境气候属北亚热带湿润季风气候，具夏热冬暖，暑期长，降水丰沛，雨热同步的特点。江油市辖 23 个乡镇、1 个办事处和 1 个省级高新技术产业园区、市政府驻中坝街道。根据第七次人口普查数据，截至 2020 年 11 月 1 日零时，江油市常住人口为 731,343 人截至 2021 年末，江油市实现地区生产总值为 528.27 亿元；一般公共预算收入完成 24.39 亿元，其中税收收入为 13.28 亿元，占一般公共预算收入比重为 54.45%，财政收入质量较差；转移性收入为 24.50 亿元；政府性基金收入为 42.55 亿元，较上年出现大幅度下滑，推测主要系土地收入大幅度下降，回收常态化收入水平。2021 年末，江油市政府公开债务余额为 79.58 亿元。同期，经核算地方政府综合财力为 91.44 亿元；同期负债率为 15.06%，处于相对较低水平；债务率为 87.03%，较上期增幅较为明显，主要系综合财力大幅度下降所致，但其债务兑付压力仍不大。综合而言，江油市经济发展水平较好，受土地出让收入大幅度下降影响，综合财力下降较为明显，但仍处于相对较好水平，公开债务兑付处于可控范围以内。

【二】融资方评价
融资方为xx集团)有限公司，实际控制人以及控股股东均为江油市财政局（江油市国有资产监督管理办公室），是江油市重要的基础设施建设和公用事业运营主体，主要从事江油市基础设施和保障房建设，以及供气、供水、安装工程等公用事业运营。报告期内，资产增长较为迅速且规模较大，财务杠杆处于合理水平；其业务较为多元化，市场化业务占比较高且盈利能力较弱，对政府补贴依赖性较强。现金流整体表现较为一般；项目存续期间，面临债务兑付规模相对较大，其账面资金略显不足，债务兑付压力较大。

【三】担保方评价
担保方为江xx投资有限公司，实际控制人以及控股均为江油市财政局（江油市国有资产监督管理办公室），主要从事江油市工业园区范围内的征地拆迁及基础设施建设投融资业务，同时经营商品销售、房屋租赁等业务。报告期内，公司的资产规模增长较为迅速但其规模仍偏小，财务杠杆偏低。营业收入保持稳定增长，但其市场化业务占比较高，未来可能存在经营不确定性风险。其对外筹资能力较弱，账面资金处于极为短缺的状态，对短期刚性债务保障力度极弱。

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【三线城市的碧桂园写字楼有投资价值吗？】
　　仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际和世邦魏理仕是五大全球性的商业地产服务和投资公司，其中戴德梁行每个季度都会发布国内一二三线城市的写字楼调研报告，你可以按照自己所在的城市去查。这里。我只能从全国来笼统的说一下写字楼的情况：　　中国商业地产投资于2016年创历史新高，大宗交易金额高达2094亿元，较2015年翻了一倍。其中，在上海的投资占到2016年全年总额的一半；在北京，深圳，广州的投资也均有显著增长。　　上海活跃的市场一方面得益于其较多可售资产，另一方面在全国收益率不断压缩的大趋势下，上海资产相较低风险稳收益的优势便得到更多投资者，尤其机构性投资者的青睐（占全年投资额的45%）。　　从这里你就可以知道，一线城市因为公司多，所以对写字楼的需求旺盛，而投资写字楼的风险小。而三线城市写字楼空置率和空置的风险高，在租金的下滑之下，还是需要考察该城市对写字楼的需求。　　写字楼收益率在不断下降，将写字楼与零售物业结合是一个趋势。由于写字楼资产的激烈竞争使得其收益率不断压缩，许多投资者把目光转向零售物业。其中一部分投资者计划通过物业提升或租户调整而取得更高的租金，另一部分则打算将其收购的零售物业改造成写字楼或综合体来达到更高的回报。　　近年来，由于租金增长放缓而资本价值增长超速，中国商业地产收益率受到压缩。尤其在北上广深一线城市，由于对优质物业竞争激烈，甲级写字楼价格于2016年在四市平均上涨近10%，而租金仅平均增长1%，使四市平均毛收益率由2015年底的5.3%将至4.9%。未来，在庞大供应量的压力下，预计租金增长仍保持缓慢，收益率预计或将继续下滑。　　除写字楼外，还有其他商业地产可以投资。因此，更多投资商把目光转移至对资产价值的提升，可增值型或机会型资产也越来越受欢迎。除此之外，尽管写字楼物业将继续受到追捧，越来越多的投资者将放宽目光以寻求更高的回报率。除了近年来因电子商务行业的崛起而迅速发展的物流仓储业，数据中心，养老产业，学生宿舍，旅游地产等“新兴资产”也将受到更大关注。

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