汝阳城投债应收账款2023债权计划

稀缺汝阳政信+两AA评级平台担保+足值土地抵押+应收账款质押！！！
【汝阳城投债应收账款债权计划】
规 模：2亿 分期发行
期 限：1年/2年
预期收益：
1年期 10-50-100-300万 8.8%-9.0%-9.2%-9.5%
2年期 10-50-100-300万 9.0%-9.2%-9.4%-9.7%
付息方式:季度15号付息
资金用途：用于当地城投棚改项目开发建设
【融资主体】:
汝阳XX建设投资发展有限公司，由县政府、县财政局委托第三方评估、审计机构，对县内现有国有资产进行评估、审计后。按照汝政文［2019］97号、汝政文［2019］98号的批复，无偿划转给汝阳城投的资产总额为：41.59亿元。纳入汝阳城投的公司16户。是当地重要的城投公司，负责政府授权的城市基础设施建设。
【担保主体一】:
汝阳XX建设投资有限公司（隶属于汝阳县国有资产管理局100%控股平台，河南省财政厅参股）2008年成立，主体信用评级AA，注册资本3.9亿，主要负责政府国有资产经营，城市基础设施投资与建设。
【担保主体二】:
汝阳XX投资发展有限公司（隶属于汝阳县国有资产管理局100%控股平台）注册资本近5亿元，主体信用评级AA。是经汝阳县人民政府批准成立的其他有限责任公司，也是当地重要的平台公司，发展稳定，偿债能力强。
【足额土地及在建抵押】
发行人提供名下预估价值2.89亿元土地及在建担保，抵押率69.2%，确保项目安全稳健。
【应收账款质押】
发行人将名下2.6亿元应收账款进行质押，还款来源稳定。

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【去年债市行情走出大牛行情 今年的债市会将如何演绎？】
　　刚刚过去的一年，债市行情在去年初相对悲观的预期下，走出了一轮荡气回肠的大牛行情。新一年的钟声已经敲响，2019年债市会将如何演绎？宏观经济面和政策面预计会有怎样的变化？牛市行情中如何“排雷”？新一年的债市投资又该如何准备？ 　　带着市场关心的热点话题，本期基金周刊邀请到了易方达基金混合资产投资部总经理张清华、融通基金固定收益部投资总监张一格、平安基金固定收益部投资总监张文平，一起前瞻2019年的债市行情，分享投资机会。 　　认清大势不拘小节 　　上证报记者：如何总结2018年债券市场的整体运行情况？过去一年的投资中有怎样的经验或教训？ 　　去年债券市场收益率 　　张清华：2018年债券市场收益率出现了大幅下行，但是信用债和利率债分化较为明显。从2018年年初收益率高点起算，以十年期国开债为代表的无风险利率下行了约140bp。毫无疑问，过去一年债券市场是个大牛市。 　　复盘来看，2018年债券市场的行情脉络比较清晰，宽货币、紧信用的格局贯穿全年，这对无风险利率来说，无疑是最为有利的宏观环境。但无风险利率的下行并不是一帆风顺的，分歧基本都是围绕宽货币能否向宽信用传导。这启示我们，与其去猜测政策走势和力度，不如去观察数据，毕竟任何有效的稳增长措施都会在数据层面有所反映。等看到数据的变化再调整头寸也完全来得及，这比盲目揣测政策效果和力度可能更为有效。 　　张一格：2018年的债券市场整体呈现牛市走势。本轮牛市表现出了与以往债券牛市相似的逻辑，但也呈现出一些不同以往牛市周期的特点。 　　相似的逻辑是2018年的牛市本质上是融资环境收缩带动基本面下行，从而带动利率下行，“宽货币+紧信用”周期中，债券市场表现较优。 　　2018年牛市出现了不同于以往周期的特点：一是交易偏强而配置偏弱，在行情当中体现为隐含税率的持续下行；二是利率偏强而信用偏弱，信用风险事件频发，投资者风险偏好下行；三是广谱利率显现背离特征，资金市场和债券市场的利率整体出现较大幅度下行，但贷款利率当中只有偏短期的票据融资利率出现较明显的下行，偏中长期的一般贷款和个人住房贷款利率维持走高态势，非标收益率同样未出现明显下行。 　　2018年固收投资心得就是认清大势、不拘小节。每轮周期均会有不同的结构特征和表现形式，在细节方面多少会有一些差异，但明确所处的周期位置，认清周期变化背后的核心逻辑，抓住周期拐点后的趋势性机会和空间，对投资而言才是最重要的。 　　张文平：2018年是债市的一个非典型牛市。虽然是牛市，但市场上整体的债券基金收益并没有很高。原因包括，第一，2017年底，市场超预期调整，导致很多机构后续操作偏保守，在2018年行情出现时，没有抓住最好的买入时点。第二，2018年信用风险爆发比较多，机构主要投资利率债市场，没有充分抓住信用债行情赚取收益。第三，市场对整个经济走势的预期是逐渐形成的过程，机构的投资操作有所滞后。第四，可转债资产表现低迷影响了偏债基金的收益。 　　牛在半途保持警惕 　　上证报记者：对2019年债市有何展望？ 　　张清华：展望2019年，我们认为经济下行压力依然较大，货币政策仍有宽松空间，债券市场的行情仍可以延续。一方面是贸易摩擦对于出口的影响可能会集中在2019年一、二季度显现；另一方面随着房地产市场的趋冷，前期在低库存支撑下的地产投资在2019年也面临较大的压力。同时随着工业品价格的下跌，通胀压力大幅缓解，也为货币政策的宽松提供了更多的空间。 　　但当前债券市场对经济基本面的分歧很小，一致预期非常强，2018年四季度债券市场的上涨，很大程度上已经体现了对2019年一季度经济悲观的预期，债券市场获得超额收益的难度增大。同时，收益率大幅下行后，由于市场对经济和政策预期差而产生的波动也一定会加大。 　　张一格：展望2019年，“社融收缩下的基本面下行压力”和“货币政策合理充裕定调下的流动性宽松”两大基础对债券市场仍有支撑，整体利率中枢的下移仍然具备空间。从时间和空间维度看，债券牛市或仍在半途，需要在行情演进当中对行情拐点做好判断，警惕市场阶段性波动的增大。 　　张文平：预计2019年前3-6个月内市场环境整体较平稳。第一，经济层面上看，经济能否企稳有待观察，债券市场走向或不会很快出现明显变化；第二，进出口层面，中国进出口企业的相对压力预计还是会比较大；第三，房地产市场会否形成对债券市场较大的影响，还需要通过后续密切观察再做判断；第四，从权益市场来看，市场的风险偏好大概率已经见底，我们对2019年的权益市场持偏乐观的态度，预计可转债可能有一定机会。 　　积极布局严控风险 　　上证报记者：2019年债市的投资策略如何？有哪些投资机会？ 　　张清华：目前来看，2019年债市仍可以保持相对积极的操作。其中，中高等级信用债加杠杆的策略，仍是最为确定的收益来源。久期策略仍有机会但波动可能会加大，在一致预期较强的市场环境中很难获得显著优于市场的超额收益。 　　所以，2019年精选个券获取利差收益的能力，或许会成为超额收益的重要来源。同时，保持组合的流动性也非常重要，一旦市场出现转向可以及时调整仓位。 　　张一格：策略上，立足于牛市或过半的周期位置，配置上可以考虑向信用债等具备较高性价比的品种转移，同时对偏长久期利率债期限利差压缩的机会保持关注。 　　此外，在2019年的行情演绎过程中，要及时跟踪宏观环境的变化，精选转债中的高性价比个券，向权益资产要收益。 　　张文平：就投资策略而言，第一，仍然是在对宏观经济分析的背景下，进行大类资产的配置，如从纯债资产类别上开始调整，并在部分产品中切入涉及权益投资的转债资产；第二，仍然择机获取利率债的配置机会和波段交易机会；第三，仍然严控信用风险，在信用债市场继续博取收益，重点关注市场震荡中信用债被错误定价带来的投资机会。 　　同时，保持基础仓位，适度加大交易力度捕捉波段机会，重点关注信用债的错误定价机会，在市场震荡中挖掘机遇。另外，加杠杆依然将是重要的增厚收益的策略之一。 　　上证报记者：2019年债市的投资风险在哪里？如何做好风险防范？ 　　张清华：2019年债市的风险主要关注以下两点：一是信用违约风险的持续发酵。2019年随着经济增长的趋缓和企业盈利压力的进一步加大，外源融资的风险偏好可能会进一步降低，这会加剧违约的蔓延，信用违约风险依然是债市需要持续关注的主要风险。继续保持对信用债违约风险的关注，优化信用资质，严格筛选个券，避免采用过度资质下沉的策略获取收益。 　　二是经济基本面见底回升导致的广谱利率上行风险。尽管当前暂时看不到经济企稳的迹象，但是考虑到本轮经济繁荣周期中企业部门扩张幅度有限，积累的过剩产能不多，地产库存也不高，经济自发调整的时间也可能比之前几轮周期要短，在2019年某个时间点有可能见到经济触底回升，这一风险需要持续关注。密切跟踪中观、微观数据来确定经济形势的演化，在数据发出明确的信号时及时调整资产配置。 　　张一格：2019年债市风险主要关注几个方面：一是2019年信用风险事件发生的概率仍可能偏高，防范违约风险为债券投资的第一要务。二是2019年政策层面在“宽信用”方向上预计将持续推进，可能在某个阶段提振市场风险偏好，对债市构成压制，对融资收缩的逻辑形成动摇。三是2019年以地方专项债为代表的广义财政将成为宽信用发力的重要工具，可能会阶段性对债市形成供给压力。 　　因此，在操作层面上，信用债投资仍然需要将控制信用风险作为第一要务，做好行业和个券的识别工作。利率债投资随着收益率的不断降低，安全边际在收窄，需要警惕某个阶段出现的调整压力，控制好账户回撤。 　　张文平：2019年市场的风险点对利率债的影响相对更大一些，房地产政策也将直接影响大家对整个经济的预期。如果房地产政策的效果非常明显，市场的预期环比可能会出现比较大的变化，货币政策也可能随之出现较大变化；如果房地产政策效果不明显，则市场情绪和货币政策可能变化不大。这些相关的判断取决于政策实施的节奏、力度和效果。如果市场的环境一直变化，我们的投资策略也会做相应调整。 　　同时，信用违约还会继续出现。目前很多宽信用、宽货币政策在发生，信用风险也有了环比改善，但由于很多企业本身经营存在问题，或是基于高资本支出的多元化发展模式在运作，在多种原因下，信用违约仍然还会存在。 　　风险防范上，首先要维持风险偏好适中的水平并动态调整，其次要及时跟踪。一些企业的情况当前看未必有明显恶化，只有后续及时跟踪，才有可能剔除尾部风险。另外，如果出现风险事件，则要一分为二地看待，除了单纯的规避“危险”，也要发现“机遇”，如果市场价格已经开始反映对违约的预期，对投资者而言也可能出现很好的获利机会。

房地产投融资系列（一）：常见资产证券化路径及操作要点
　　房地产行业是一个高杠杆行业，资金的周转、回款速度可能影响多个项目甚至企业的存活，因此，融资是房地产企业发展的重要议题。而资产证券化业务作为一种创新融资工具，不仅拓宽了融资渠道，将主体信用转换为资产信用，而且降低了融资成本，将不具有流动性的资产转换为可流动的资产支持证券，现在已成为房地产企业融资的重要工具。我们今天简要介绍房地产行业中常见的资产证券化路径及操作要点。 　　一、资产证券化概念 　　一般而言，资产证券化是指将缺乏流动性但预期能产生稳定现金流的资产，转移至特殊目的载体并进行信用增级，再由特殊目的载体以该特定资产的现金流为基础发行可流通的资产支持证券的融资行为。 　　根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（“《资管业务管理规定》”）第二条的定义，资产证券化业务，是指“以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。” 　　综上，不难看出，资产证券化大体上包含两大核心步骤：（1）融资方向特殊目的载体让渡基础资产；（2）特殊目的载体向投资人发行证券。也即资产证券化实际上是将“资产”转化为“标准化资产支持证券”的过程，而本质原理实际上是现金流折现。 　　二、资产证券化的类型 　　目前，根据监管机构的不同，我国资产证券化的主要模式包括四类：（1）信贷资产证券化；（2）企业资产证券化；（3）资产支持票据；（4）项目资产支持计划。四种模式的主要的区别如下： 　　其中，企业资产证券化与信贷资产证券化是实践中的主流产品。我们将该两类产品的典型交易结构图示如下： 　　需要注意的是，尽管信贷资产证券化与企业资产证券化的交易结构看起来相似，但其参与主体、法律关系、交易结构以及基础资产等均存在明显区别（例如企业资产证券化中的原始权益人一般为各类企业，而信贷资产证券化则为各类金融机构），在实践中应当予以关注。 　　三、基础资产的选择 　　前文已提到，资产证券化的核心是现金流，因此其基础资产应当为能够产生稳定现金流的资产。 　　以企业资产证券化为例，根据《资管业务管理规定》第三条，基础资产是指“符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产……前款规定的财产权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定……” 　　因此，资产支持专项计划的基础资产选择，应当遵循“合法合规”“权属清晰”“可特定化”“独立”“可以产生独立、可预测的现金流”“无权利限制”“不属于负面清单列举的资产（可参见《资产证券化业务基础资产负面清单指引》）”等条件。 　　在房地产领域，用以进行资产证券化的基础资产一般包括购房尾款、物业费、租金、供应链应收款、CMBS（商业物业抵押贷款）、类REITs等，下文我们逐一介绍。 　　四、购房尾款资产证券化 　　购房尾款资产证券化项目中，融资人一般为房地产开发公司，其基础资产为开发商依据购房合同对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权和其他权利。交易结构一般采取循环购买的方式，以延长融资期限，扩大融资规模。 　　（一）交易结构 　　（二）操作要点 　　1.基础资产内部归集 　　由于房地产公司多采用“一项目一公司”的形式进行管理，以隔离集团公司的风险，但如由多个项目公司分别作为原始权益人设立资产支持专项计划，将不利于管理。因此，一般情况下由融资方内部先行将基础资产归集到指定的一方名下，并由该方作为单一的原始权益人设立专项计划。 　　2.入池的基础资产判断 　　一般来说，购房尾款资产证券化项目所对应的基础资产均为分期付款类（包括银行按揭贷款、公积金贷款等）的资产。同时，基础资产仍然应当满足前述的各项条件，包括合法合规，不存在权利负担等。因此也需要关注开发商和项目本身是否资质齐全、合法合规，是否存在权利负担，相关购房合同约定是否完善、明确等问题。 　　另，尽管网签备案并非购房合同的生效要件，但是实践操作中，通常要求入池资产已办理相关网签备案手续。 　　同时，由于购房尾款应收账款的账龄较专项计划存续期而言较短，通常还会设置循环购买机制。 　　3.不合格基础资产的回购 　　如因各类原因（包括未能按时交付、交付不符合约定、未能办理按揭贷款等）导致购房人最终无法支付购房尾款，购房人可能要求解除购房合同，进而影响专项计划的本息兑付。实践中一般将该类资产纳入不合格基础资产的范围，并要求原始权益人予以回购。 　　五、物业费资产证券化 　　物业费资产证券化项目中，融资人为具有物业公司，其基础资产为物业公司依据物业管理合同对业主要求其支付物业服务费等债权及其他权利。一般对于稳定性较强的住宅类物业，交易结构可采取直接转让的方式，而商业物业由于现金流可能不稳定，可以考虑嵌套并进行结构化设计，保证流动性。 　　（一）交易结构 　　（二）操作要点 　　物业费的支付源于业主，但业主支付物业费依赖于物业公司的履约情况。因此，在物业费资产证券化项目中，需要考虑物业公司的履约情况，并设定相关风控措施，避免因物业公司原因影响专项计划的回款。 　　而对于物业合同的期限，如其无法覆盖专项计划的期限，则还需要通过设置其他机制（例如循环购买等）进行解决。 　　另，物业费收费方式的不同（包括包干制、酬金制），入池资产也会有所不同，包干制项下，物业合同的全额物业费均可入池，而在酬金制项下，能入池的仅包括最终归属于物业公司的部分。 　　六、CMBS 　　CMBS项目中，基础资产一般体现为发放信托贷款的信托计划的信托受益权。交易结构上一般分为两层：（1）在信托端，设立单一资金信托计划并向项目公司发放信托贷款，信托计划受托人对项目公司享有债权，并设置物业抵押、物业运营应收账款质押等；（2）在专项计划端，管理人设立资产支持专项计划向原始权益人购买全部信托受益权。项目公司以物业资产产生的现金流偿还信托贷款，信托计划受托人基于还款，通过信托端的贷款偿付和信托利益向资产支持证券持有人的收益。 　　（一）交易结构 　　（二）操作要点 　　1.底层资产的选择 　　商用物业抵押贷款的还款来源是商业物业的运营收入（包括租金、物业费等）。物业产生的现金流需要覆盖信托贷款、专项计划的本息。因此，对于底层资产的判断非常重要。 　　底层资产应当能够产生持续、稳定的现金流，且具有良好的运营纪录和风险管控措施，能够保证在专项计划存续期内的正常运营。 　　2.结构化设计 　　如物业运营收入的预测金额可能存在无法达到预期金额，并可能影响信托贷款的偿付、专项计划的预期收益和应付本金时，则一般会通过对金托计划进行结构化设计，将信托贷款的偿还条件、优先顺序进行区分。 　　同时，在信托端，针对信托贷款的发放，一般也会安排物业抵押、应收账款质押、关联公司担保等增信措施。 　　七、类REITs 　　相较于CMBS产品中原始权益人保留对物业资产的所有权，类REITs产品（关于国内目前是否已有严格意义上的REITs产品，存在一定争议，本文暂统称为类REITs产品）中，专项计划通过私募基金可能从股权、债权两个维度控制项目公司并实际控制物业资产。市场上典型的类REITs产品的交易结构一般为双SPV，并形成“专项计划—私募基金—项目公司—标的资产”的层次。 　　类REITs项目中，基础资产一般体现为持有项目公司股权的私募基金的基金份额。 　　（一）交易结构 　　（二）操作要点 　　1.选择项目公司 　　在类REITs项目中，首先需要完成项目的重组，做出干净的壳公司（单纯持有标的物业，将有关债务、其他存续资产、合同等均进行隔离）。在设置该等壳公司时，需要从税收、行政手续、期限、土地出让合同限制等方面进行综合考虑，以确定是另行设立新项目公司，还是沿用原项目公司继续持有标的物业。 　　2.SPV的设立及吸收合并 　　有些项目中，为避免私募基金直接收购项目公司股权并发放委托贷款而导致在项目公司层面导致资金沉淀，会先设置设立SPV。由私募基金收购SPV股权并发放委托贷款，再由项目公司吸收合并SPV，进而实现私募基金持有项目公司股权、债权的情况，在该模式下，工商变更以及实际支付股权转让款的节点需要相应设计，同时还需要注意项目当地的工商登记的实践操作可行性，并预留充分的时间。 　　3.项目控制 　　如前所述，类REITs项目中，私募基金将从股权、债权两个方面实际控制项目公司。除此之外，通常也会要求物业资产抵押等担保措施。 　　注：本文转自微信公众号“云帆法律评论”。 　　拿地、找钱、大宗交易、上地金网 　　注：本文为原创，未经地金网许可不得转载！！！