枣庄市中汇城市发展债权融资计划

信托定融项目 2023年01月29日 21:31 128 admin

年终巨献枣庄市市中区财政局为本次融资出具股东会决议当地最大ZF城投平台融资主体确权应收账款质押并确权足额土地抵押实际用款事项打款当天起息
【枣庄市中汇城市发展债权融资计划】
【总规模】：不超过5000万；期限12个月。
【收益】：6.5%
【付息】：自然季度3.10/6.10/9.10/12.10为固定付息日，到期后兑付本金及剩余预期收益
【AA融资方】：山东XXXX发展投资集团有限公司，由山东省枣庄市市中区财政局100%控股，为当地核心纯政府平台，主体信用评级AA，注册资本30亿元，总资产规模超113亿元，履约能力强。
【担保方】：山东XXXX集团有限公司，由山东省枣庄市市中区财政局100%控股，注册资本10亿元，总资产超58亿元，为当地核心政府平台，担保能力极强。
【应收账款质押】：发行人以其持有的8000万元的应收账款质押。
【土地抵押】：项目方提供价值5000万土地抵押
【资金用途】：市中区棚户区改造工程用款
【地方介绍】：枣庄是山东省地级市（市中区为枣庄核心区），位于山东省的最南部，地处鲁苏交界，和江苏省徐州市仅有30分钟车程距离，国务院批复确定的山东省重要的现代煤化工、能源、建材和机械制造基地，新兴科技创新基地，鲁南地区中心城市之一。2021年，地区生产总值（GDP）1951.6亿元，一般公共预算收入完成158.9亿元，增长稳定，下辖市中区2021年GDP为295.32亿元，排名第二，一般公共预算收入25.9亿元。

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【现在投资商铺行情如何，感觉回报较慢，容易亏本啊？】
　　现在已经不是投资房产坐等升值的时代了，不管是住宅还是商铺，都不要投资了。　　之前曾经是一铺养三代，好的商铺租金可观，还不愁没人租，能够带来丰厚回报，堪比多了一个高收入的家庭成员。但是到了2019年，房价拐点已经来临，房价到达历史高位，堪比股市6000点水平，商铺过高的价格，说三代养一铺不过分。　　商铺是否有投资价值，关键要看租金回报率如何。　　有价值的商铺，租金收入在12年左右能够回本是基本要求，也就是租金回报率在8%以上。但是现在房价已经远远偏离了合理水平，商铺的租金回报率一般都在5%以下，有的甚至只有3%，可以说完全没有投资价值了。　　即便是租金回报率能达到6%的商铺，在当下看着似乎还不错，但是如果需要贷款的话，租金依然不够还月供，十几年的时间实际是没有任何收益的。如果商铺价格没有大幅上涨，那就是失败的投资。　　以总价200万元的商铺为例，首付50%，贷款100万元，10年，商铺贷款利率比较高，一般在7.20%左右，等额本息的还款方式，每个月还款1.17万元，一年就是14万元。实际上这样的商铺一年租金往往10万元都达不到，也就是租金回报率5%以下，每年的租金不够还房贷，还要再贴至少4万元。　　在还款的10年时间内，付完首付100万还要再掏至少40万元，租金全部给了银行，10年的利息高达40万元。　　我们再以理财的角度看看投资成败：　　假如先拿100万元存三年期大额存单，按照4.20%的年利率，三年下来本息合计151.8万元。此外每年掏4万元，依然按照这一利率，10年下来本息合计50.5万元，也就是投入的140万元能变成202.3万元，收益率44.5%。如果到时候再去理财，每年能有8.5万元利息。最为关键的是，这笔钱是活的，可以随时使用，可以做任何投资。　　如果是买了商铺，10年后还完房贷，只能留下一套商铺。如果房价继续涨了有人接盘还有可能盈利，并且租金依然稳定在8万元以上才行。但是过高的价格，以及商铺过户10%以上的税费，接盘者是很难找的。随着城市变迁，热点区域也会发生变化，今天的好铺子很难保证十年的时间一直都有人租，商铺一旦空置，就是巨大的损失。　　商铺投资的风险在于：　　1、今后出售困难，总价高，税费贵，转让非常困难。　　2、租金回报率太低，甚至还没有理财收益率高，比如现在民营银行五年期存款利率都能最高达到5.45%。　　3、很难保证商铺一直有人租，并且愿意出高价租。　　4、新零售是线上线下结合，大数据会越来越重要，传统的商铺经营模式会受到很大冲击。　　如果坚持买商铺，必须满足如下条件：　　1、能够全款购买，年租金回报率不能低于6%，如果是贷款，8%租金回报率是最低要求；　　2、位置也特别好，人气要旺。　　如果租金回报率低，还需要贷款，现在投资商铺的风险是极大的，千万不要盲目入坑。

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