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2023-02-26 132 2022年山东淄博公有债权计划
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【为什么有人说商铺如今是最危险的资产,投资的话尽量不要碰?】
一样东西是不是值得投资,我们可以从底层逻辑上去分析,这样才会避免各种各样的干扰因素,商铺投资的底层逻辑,也非常简单,人人都懂,就是供求关系。
1,投资回报
同样是房地产的投资,商铺和住宅,这些年来的涨幅有明显的不同。如果同样5年前投资于住宅和商铺,一定会发现住宅的涨幅远远高于商铺的涨幅。
注意,这里说的是买下之后,现在卖出的价格差,包括这些年收的租金。
为什么要强调这一点呢?因为我们在考虑投资的时候,不能够以一手价来考虑回报率。有可能5年前a项目的商铺1万元,5年后的今天b项目的商铺2万元,但这些是一手价的涨幅,不是我们可以真正享受到的投资回报,我们真正要看的是5年前,如果以1万元的价格在a项目买了商铺,现在可以以多少钱卖出去?扣税之后赚多少钱?
如果真的曾经投资过商铺的人就知道,很有可能5年过去了,现在买的商铺还是当年的价格,或者只是略微涨一些,如果真的卖出去扣除税费之后,说不定这些年来只是赚了点租金,没有赚到价差。
但如果5年前买的房子现在卖出去,那肯定已经赚了不少。
2,供应增加
其实作为一个投资品,我们只需要考虑最关键的供求关系。如果供不应求,肯定会涨价,如果供大于求就不可能上涨,甚至会下跌。
大家看一看这些年来的商铺供应就明白了,以前的散步主要是街铺,也叫门面房。但现在越来越多的大型商场,3~9层,里面可以间隔出几千个上万个商铺;还多了一些专门的批发市场;越来越多的小区,楼下的1~3楼变成了群楼商铺……所以这些年来商铺的供应太大量了。
3,需求减少
跟房子不同,房子的供应也增加了很多,但那是因为越来越多人进入城市,需求也在增加。
相反的商铺的需求其实是减少的。随着互联网的不断渗透,越来越多的电商,现在很多生意可以通过互联网完成,以前很多街铺的生意,现在改到了写字楼和仓库里面做,甚至一些小生意可以居家完成,所以对于商铺的需求反而慢慢减少。
这样一来供应增加需求减少,商铺的投资价值就越来越不行了。
4,为什么以前是好投资
千万不要把过去的成功经验变成未来的投资铁律。
以前我们有句古话叫做一铺养三代,想想那个时候是什么时候,那个时候商铺不多,做生意的人也不多。所以早期买入商铺时价格处于低位,当然收的租金也不多,不过在那之后做生意的人越来越多,对商铺的需求也越来越多,但是商铺的供应没有马上多起来,所以导致租金越来越高,商铺的价格也越来越高。
那一个阶段是比较特殊的一个阶段,主要是在90年代到2000年左右,所以所谓的一铺养三代都是在那些年买的商铺,往往集中在一些后来开发的很好的步行街,或者商业街。
到2008年左右,商铺最旺的时候已经达到了顶点,并且开始往后下滑。
所以千万不要以过往的经验作为未来投资的参考,一定要考虑基本面的变化,最重要的基本面就是供求的变化。
津滨发展公司简介,天津津滨发展股份有限公司企业概况
000897
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天津津滨发展股份有限公司
Tianjin Jinbin Development Co.,ltd.
天津经济技术开发区黄海路98号二区B座一门501室
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天津
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www.jbdc.com.cn
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1998-12-09
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